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本报记者昌校宇
我国公募REITs（不动产投资信托基金）市场持续升温。8月1日，国内首单央企天然气发电公募REITs——华夏华电清洁能源REIT在上交所上市，至此我国公募REITs上市产品数量增至71只。与此同时，7月25日至8月1日，创金合信首农REIT、中银中外运仓储物流REIT等产品也相继上市。
华夏华电清洁能源REIT基金管理人华夏基金相关人士表示，该产品的上市具有双重示范意义：一方面，标志着资本市场服务国家能源转型再结硕果，另一方面，也为央企盘活优质清洁能源资产提供了创新样本。
华夏华电清洁能源REIT底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，作为浙江电网重要统调电厂及杭州市钱塘区核心电源、热源支撑点，项目具备显著的区位优势、稳定的运营收益和先进的技术水平。该产品在发行阶段即受到市场热捧，比例配售前累计认购资金超1700亿元，公众投资者与网下投资者有效认购倍数均创下清洁能源REITs新纪录。
随着华夏华电清洁能源REIT的上市，国内清洁能源REITs产品数量扩容至8只，已经形成了覆盖光伏、风电、水电、天然气发电等多个能源品类的绿色资产矩阵，成为资本市场服务实体经济的重要抓手与国家绿色能源转型的重要金融基础设施。
在仓储物流领域，中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市交易。该基金以瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目等6个仓储物流项目作为首发底层资产，建筑面积合计约31万平米，可租赁面积合计约30万平米。
中银中外运仓储物流REIT在发行阶段也展现出强劲吸引力。在询价阶段，该基金共收到103家机构投资者管理的共计2015260万份的有效拟认购份额，为网下初始发售份额的239.91倍；在启动认购后，由于公众投资者认购踊跃，发售仅一日就提前结募。
7月25日，创金合信首农REIT作为国内首个聚焦“总部经济”的科技创新产业园REITs登陆上交所。这只总发行规模达36.85亿元的基金，底层资产为坐落于北京市海淀区中关村—上地核心板块的首农元中心项目，建筑面积为20.36万平方米，近三年平均出租率保持在94%以上，是北京城市更新的标杆和产业再造的样板。
在此前的发行阶段，创金合信首农REIT获得战略投资者、网下及公众投资者2316亿元的总认购金额，其中网下和公众发售比例分别低至0.78%和0.26%，创下北京市属企业REITs发行认购新纪录。
日前，随着公募基金二季报披露完毕，公募REITs也交出了今年二季度“成绩单”。全市场已上市的公募REITs中，公开披露经营数据的有66只，31只拥有达成率数据的产品三大核心指标（收入、EBITDA和可供分配金额）的平均达成率分别为94.1%、101.5%、91.5%。
中信建投证券地产经营服务及REITs团队此前发布观点表示，从中期来看，公募REITs作为红利配置资产的核心逻辑不变，二级市场也有望在调整后迎来更好的配置机会，建议聚焦优质内需赛道和景气度修复两条主线。
国泰海通证券固收研究团队认为，后续来看，短期公募REITs整体行情或仍受其债性主导，即投资者风险偏好转换与增量政策落地情况仍是关注重点。对于经营弹性较低的项目而言，当前行情走势主要看宏观大类资产间的轮动主线，对于负债端稳定的投资者而言，考虑到利差水平与扩募收益，其长期配置价值仍存；对于分子端弹性较高的项目与板块而言，短期会受市场情绪与交易者结构影响，但长期核心影响因素仍是经营表现。
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